NEJČASTĚJŠÍ CHYBY NA STAVBÁCH

Dokumentace pro stavební povolení (DSP) nemusí být zpracována v podrobnostech a detailech dostatečných pro výstavbu. Doporučujeme proto, aby byla vždy zpracována dokumentace pro provedení stavby (DPS) – tzv. realizační dokumentace a s ní spojený jednoznačný výkaz výměr (VV). Náklady spojené s DPS a VV je možné v rámci technického poradenství ze strany odborně zdatného TDI kompenzovat následně při pečlivé kontrole a optimalizaci cenové nabídky zhotovitele na provedení stavby / díla.

Mezi další chyby v přípravě dokumentace lze řadit například neúplnost VV vztaženému ke konkrétní DPS, z toho potom v praxi při realizaci stavby plynou nároky na případně více a méně práce, což je náročné nejen administrativně, ale především to může mít nepříznivý vliv do celkového financování stavby.

Důležitá je tedy kontrola VV podle investorem schválené DPS. Také v této oblasti je možné využívat technického poradenství v rámci služeb TDI.

Stavba jakéhokoli rozsahu je poměrně složitý proces s nároky na zkušenosti a odbornost všech účastníků výstavby. Do oblasti přípravy stavby patří mimo jiné prověření vhodnosti technologických postupů navrhovaných v DPS a jejich bezchybná realizovatelnost na stavbě. Investor neznalý stavebních procesů a návazností nebývá ani odborně, ani časově schopen proces výstavby připravit a organizovat, aniž by nedocházelo k technologické nekázni, časovým skluzům v návaznostech a koordinaci stavby a v konečném důsledku k navyšování nákladů za stavbu. Velice důležitou součástí každé stavby je zpracování časového plánu, tedy podrobného harmonogramu.

​

Je zcela v zájmu investora, aby takový harmonogram byl odborně sestaven s ohledem na roční období plánovaného zahájení stavby, její rozsah a s tím související předpokládaný postup bez dopadu do dodržování technologických zásad, dále s ohledem na jednotlivá roční období a s tím související klimatické podmínky.

Do této oblasti patří například optimalizace energetického řešení budov s ohledem na budoucí náklady spojené s jejich provozem, což lze poměrně efektivně řešit již při zpracování výše zmiňované DPS. Jedná se nejen o systém vytápění, přípravy teplé užitkové vody, ale také o způsob zateplení budovy, vhodně zvolená okna a dveře a podobně. Taková optimalizace v mnoha ohledech znamená maximální přiblížení se vyrovnaného poměru cena / výkon pro komplexní energetická řešení daných budov.

Budoucí provoz a jeho nákladovost lze také ovlivnit v průběhu celé výstavby, kdy pečlivým dozorem TDI nad dodržováním správných postupů a technologické kázně v jednotlivých fázích se eliminují následné poruchy, reklamace či rozsáhlé a nákladné opravy. Budova postavená za účasti odborného TDI vyžaduje v budoucnosti obvykle jen náklady na běžnou údržbu a minimalizované náklady na provoz.

V naší každodenní praxi se setkáváme s tím, že nabídkové rozpočty stavebních dodavatelů jsou komplikovaně srovnatelné, pokud nevycházejí z jednoznačného zadání ve smyslu DPS a především položkového VV. Jsme přesvědčeni, že jasné zadání s vymezením mantinelů hned na počátku přípravy stavby podporuje efektivní vyhodnocení rozpočtů stavebních dodavatelů a jejich srovnání.

​

Pokud je jasné zadání, lze potom z odborného stavebně technického hlediska kontrolovat rozpočty tak, aby bylo možné investora upozornit na případné chyby v oceňování položek, a to nejenom u přemrštěně vysokých jednotkových cen, ale naopak také u podezřele nízkých cen. Oba tyto protipóly nejsou pro uzavření smluvního vztahu žádoucí a je dobré je eliminovat.

​

Pokud je reálně a realisticky sestavený rozpočet stavby odsouhlasený a u vybraného zhotovitele / dodavatele stavby součástí smlouvy o dílo, je možné stavbu z pozice TDI transparentně sledovat z hlediska čerpání investičních prostředků v návaznosti na skutečně a bezchybně provedené práce v rozsahu odpovídajícím skutečnosti na stavbě.

Mezi časté chyby dodavatelů / zhotovitelů na stavbách patří podceňování dodržení technologických postupů u jednotlivých prací a procesů. Ať už je to neúmyslné, nebo i s nějakým úmyslem, vždy je vhodné, aby měl investor svého technického zástupce v osobě TDI, který vždy na jeho straně a v jeho zájmu bude stavbu kontrolovat s cílem dokončení stavby v odpovídající kvalitě. Další obvyklou chybou dodavatelů staveb je nedodržování odsouhlaseného harmonogramu prací.

​

Příčinou bývá podcenění nebo úplná absence výrobní přípravy na straně dodavatele stavby, práce a řemesla na sebe nenavazují, jak by mohla a měla, dochází ke zbytečným prostojům a ke konci stavby naopak k hektickému finalizacím, při kterém trpí zejména kvalita prováděných prací.

Nad financováním stavby by měl mít každý investor průběžnou kontrolu a mělo by v každé fázi stavby odpovídat jejím reálného stavu, tedy stupni rozestavěnosti. Jednou ze základních povinností TDI je kontrolovat oprávněnost vystavovaných soupisů provedených prací SPP) na stavbě za předchozí období, obvykle za předchozí měsíc. Takový SPP je podroben kontrole a TDI nepovolí zhotoviteli stavby účtovat práce neprovedené, případně nedokončené ucelené dodávky a montáže. Teprve odsouhlasený a podepsaný SPP ze strany TDI je podkladem pro zhotovitele stavby k vystavení řádného daňového dokladu a investor má tedy vždy aktuální přehled o skutečné prostavěnosti a položkách smluvního rozpočtu, které k provedení a čerpání zbývají.

​

I stavebnictví jako řada dalších lidských činností je více či méně ovlivňována lidským faktorem nebo skrytými vadami výrobků dodávaných pro stavbu, což může být v rámci smluvní záruky za dílo důvodem reklamací. Zde je potřeba říct, že při dohledu TDI nad prováděním stavby je množství reklamací eliminováno, na druhou stranu je nelze zcela vyloučit. Postup při hlášení a odstraňování reklamačních závad bývá obvykle dohodnutý ve smlouvě o dílo se zhotovitelem stavby, role TDI je v takových případech především v tom, že může investorovi poskytnout technickou pomoc při řešení reklamace a zkontrolovat odstranění reklamační závady. Mnohdy máme s našimi klienty smluvně dohodnutou také technickou prohlídku stavby před koncem záruční doby za dílo, kdy vyhodnotíme její stav a případně zjištěné závady společně s investorem u zhotovitele stavby uplatňujeme, na což má investor právo jak ze zákona, tak z ujednání ve smlouvě o dílo.

Jak již je výše uvedeno, harmonogram stavby je její nedílnou součástí a měl by být vždy základním řídícím dokumentem pro stavbyvedoucího a jeho tým. U větších staveb či náročnějších technologických celků a při vysokých investičních nákladech doporučujeme našim klientům zpracování a odsouhlasení mimo časového také finanční harmonogram stavby, který slouží investorovi jako přehled pro plánování cash flow v rámci financování stavby. Veškeré návaznosti při realizaci staveb vychází z časového harmonogramu a jejich včasné plnění závisí také na pečlivé a s dostatečným předstihem řešené výrobní přípravě na straně zhotovitele stavby.